“ผังเมือง” ข้อมูลที่สำคัญ เพื่อใช้สร้างอาคารหรือประกอบกิจการ

เรื่องของ “ผังเมือง” อาจเป็นเรื่องไกลตัวสำหรับคนทั่วไป แต่ถ้าเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการแล้ว “ ผังเมือง” เป็นเรื่องที่ต้องรู้ และต้องทำความเข้าใจให้ดี ไม่เฉพาะนักลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่รวมถึงนักลงทุนทั่วไปด้วย เพราะ “ผังเมือง” เป็นกฎกติกาที่กำหนดว่า ในพื้นที่ที่จะไปลงทุนนั้น สร้างอาคารโรงงานแบบไหนได้ แบบไหนสร้างไม่ได้ มีข้อจำกัดเรื่องความสูง และพื้นที่ว่างอย่างไร ซึ่งรายละเอียดเหล่านี้มีผลต่อต้นทุนในการก่อสร้าง และการดำเนินงานทั้งสิ้น

“ ผังเมือง” จึงเป็นข้อมูลเบื้องต้นที่สำคัญอย่างหนึ่ง เพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจลงทุน

พื้นที่ 6 สี

เรื่องแรกเกี่ยวกับผังเมืองที่ต้องรู้ คือ สีของพื้นที่ แต่ละสีของพื้นที่มีความหมายอย่างไร โดยกฎหมายผังเมือง แบ่งพื้นที่ออกเป็น 6 สี ดังนี้

1. พื้นที่สีเขียวและเขียวลายขาว เป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม สามารถสร้างอาคารพาณิชยกรรมที่มีพื้นที่เกิน 100 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 200 ตารางเมตรได้ โดยต้องตั้งอยู่ริมถนนกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ถ้าเป็นอาคารพื้นที่เกิน 200 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร ต้องตั้งอยู่ริมถนนที่กว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตร
2. พื้นที่สีเหลือง เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย โดยกำหนดพื้นที่และความกว้างถนนทำนองเดียวกับ 1. แต่บางกรณีกำหนดเป็นที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม สำนักงาน อาคารขนาดใหญ่ ต้องตั้งอยู่ริมถนนกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตร
3. พื้นที่สีส้ม เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ให้สร้างสำนักงานประเภทอาคารขนาดใหญ่ได้ อยู่ริมถนนกว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตร
4. พื้นที่สีน้ำตาล เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
5. พื้นที่สีแดง เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ห้ามสร้างสวนสัตว์
6. พื้นที่สีม่วง เป็นที่ดินประเภทอุตสาหกรรมสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ

โซนพื้นที่ที่อยู่อาศัยใน กทม.

กฎหมายผังเมืองที่บังคับใช้ ในแต่ละพื้นที่หรือแต่ละจังหวัด มีข้อกำหนดที่เป็นรายละเอียดในแต่ละสีพื้นที่ต่างกันไป สำหรับผังเมืองของกรุงเทพมหานครที่ประกาศใช้ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 414 พ.ศ. 2542 ในเรื่องพื้นที่ที่สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ แยกเป็น 4 กลุ่ม คือ

1. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือพื้นที่สีเหลืองแยกย่อยเป็นสีเหลืองทั่วไป สีเหลือง A และสีเหลือง B ทั้ง 3 กลุ่มย่อย อาคารอาศัยต้องสูงไม่เกิน 23 เมตร โดย
   สีเหลืองทั่วไปที่มีเนื้อที่รวมกันไม่ถึง 2,000 ตารางเมตร สามารถสร้างบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถวได้
   – สีเหลือง A เนื้อที่รวมกันไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร สามารถสร้างบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ห้ามสร้างห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว อาคารอยู่อาศัยรวม (แฟลต อพาร์ตเมนต์ อาคารชุด) อาคารขนาดใหญ่ หรืออาคารสูง พื้นที่ตัวอย่าง เช่น เขตดอนเมือง (บริเวณบึงเมืองทอง) เขตคลองสามวา (บริเวณถนนปัญญาอินทรา) เขตสวนหลวง (บริเวณซอยอ่อนนุช 7) เขตหนองจอก (บริเวณถนนมิตรไมตรี) และเขตสะพานสูง (บริเวณถนนรามคำแหง) เป็นต้น
   – สีเหลือง B เนื้อที่รวมกันไม่ถึง 10,000 ตารางเมตร สามารถสร้างบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถวได้ พื้นที่ตัวอย่าง เช่น เขตบางเขน (บริเวณรามอินทรา) เขตคันนายาว (บริเวณรอบๆ ช่วงปลายถนนรามคำแหง) และเขตบางนา (บริเวณซอยลาซาล สุขุมวิท 105)
2. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง หรือพื้นที่สีส้ม แยกย่อยเป็นสีส้ม A และสีส้ม
   ทั้ง 2 กลุ่มย่อยเนื้อที่รวมกันไม่ถึง 10,000 ตารางเมตร
   – สีส้ม A อาคารอาศัยรวมไม่สูงเกิน 23 เมตร สามารถสร้างบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว
   – สีส้ม B ใช้เป็นที่พักอาศัยประเภทอาคารสูงเกิน 23 เมตรได้ กรณีใช้ที่ดินเพื่อกิจการอื่น ให้ได้ไม่เกินร้อยละ 10 ของที่ดินประเภทนี้ สามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถว พื้นที่ตัวอย่าง เช่น เขตบางเขน (บริเวณถนนรามอินทรา) เขตคันนายาว (บริเวณรอบๆ ช่วงปลายถนนรามคำแหง) เขตห้วยขวาง (บริเวณถนนประชาอุทิศ) เขตบางขุนเทียน (บริเวณถนนบางขุนเทียน) เขตหนองจอก (บริเวณถนนบุรีภิรมย์) และเขตลาดกระบัง (บริเวณถนนหลวงแพ่ง) เป็นต้น
3. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก หรือพื้นที่สีน้ำตาล แยกย่อยเป็นสีน้ำตาล A และสีน้ำตาล B อาคารอาศัยรวมสูงเกิน 23 เมตรทั้ง 2 กลุ่มย่อย
   – สีน้ำตาล A เนื้อที่รวมไม่ถึง 10,000 ตารางเมตร สามารถสร้างบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถว
   – สีน้ำตาล B เนื้อที่รวม 10,000 ตารางเมตรขึ้นไปได้ ใช้ประโยชน์เป็นที่พักอาศัยประเภทอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ หากจะใช้ที่ดินเพื่อกิจการอื่น ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 10 ของที่ดินประเภทนี้ สามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว พื้นที่ตัวอย่าง เช่น เขตหนองจอก (บริเวณถนนบุรีภิรมย์) เขตดินแดง (บริเวณถนนประชาราษฎร์สงเคราะห์) เขตราชเทวี (บริเวณถนนดินแดง) เขตลาดกระบัง (บริเวณถนนหลวงแพ่ง) เป็นต้น
4. ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม หรือพื้นที่สีเขียว แยกย่อยเป็นสีเขียว A และสีเขียว B โดย
   – สีเขียว A สามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวได้เพียงอย่างเดียว สามารถใช้ที่ดินเพื่อกิจการอื่นได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของที่ดินประเภทนี้
   – สีเขียว B อาคารอาศัยรวมสูงไม่เกิน 23 เมตร และเนื้อที่รวมไม่ถึง 2,000 ตารางเมตร หากใช้ที่ดินเพื่อการอื่นต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของที่ดินประเภทนี้ สามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถว พื้นที่ตัวอย่าง เช่น เขตหนองจอก (บริเวณถนนสุวินทวงศ์) และเขตบางขุนเทียน (บริเวณถนนพระรามที่ 2)

FAR (สัดส่วนพื้นที่อาคารต่อขนาดที่ดิน) และ OSR (สัดส่วนพื้นที่ว่าง)

ค่า FAR (Floor Area Ratio) เป็นพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ที่ดิน หรือสัดส่วนการก่อสร้างอาคารต่อพื้นที่ที่ดินที่มี ได้มาจากการนำพื้นที่ใช้สอยมาหารด้วยพื้นที่ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้ง เช่น FAR เท่ากับ 10 หมายถึง ถ้ามีที่ดิน 1 ไร่ (1,600 ตารางเมตร) สร้างอาคารตามผังเมืองได้ 10 เท่า คือ 16,000 ตารางเมตร พื้นที่ต่างสี จะมีค่า FAR ต่างกัน

ค่า OSR (Open Space Ratio) เป็นพื้นที่ว่างรอบอาคารคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นทั้งโครงการ หรือสัดส่วนพื้นที่ว่างของที่ดินต่อพื้นที่ก่อสร้าง ได้มาจากการนำพื้นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุมมาหารด้วยพื้นที่ใช้สอยของอาคาร เช่น OSR เท่ากับร้อยละ 10 หมายความว่า อาคารที่มีพื้นที่ใช้สอย สมมติว่า 16,000 ตารางเมตร ต้องมีที่ดินว่าง (ไม่มีอาคารปกคลุม) ร้อยละ 10 ของพื้นที่อาคาร คือ 1,600 ตารางเมตร (เท่ากับ 400 ตารางวา หรือ 1 ไร่) ข้อกำหนดเรื่องค่า OSR ทำให้การลงทุนสร้างอาคารต้องใช้ที่ดินเพิ่มขึ้น

ผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับปัจจุบัน

ผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ประกาศลงราชกิจจานุเบกษามีผลใช้บังคับในวันที่ 17 พฤษภาคม 2549 เป็นต้นไป มีการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดการใช้ที่ดินในแต่ละสี แม้สีผังเมืองจะยังเป็นสีเดิม แต่ผังใหม่อาจสร้างได้น้อยลงกว่าเดิม บางแห่งได้เปลี่ยนจากสีเขียวเป็นสีเหลือง สีเหลืองเป็นสีส้ม หรือสีแดง กำหนดบางพื้นที่เป็นที่ดินประเภทอุตสาหกรรม เพื่อเพิ่มแหล่งงาน เช่น ย่านบางขุนเทียน และหนองจอก เป็นต้น

ขณะที่ค่า FAR อยู่ระหว่างร้อยละ 1O – 20 ค่า OSR อยู่ระหว่างร้อยละ 3-10 โดยมีการปรับเพิ่มอัตราส่วน FAR เฉลี่ย 0.5 และปรับลดอัตราส่วนของ OSR ลง บางพื้นที่คงเดิม จะส่งผลให้มีต้นทุนสูงขึ้นจากการที่ต้องเพิ่มที่ดินเป็นที่โล่งมากขึ้นในการพัฒนาโครงการ และถูกจำกัดด้วยพื้นที่อาคารที่สามารถก่อสร้างได้ กำหนดพื้นที่เมืองเป็นพื้นที่หลวมๆ ไม่แออัด พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รอบระบบ Mass Transit โดยใช้ประโยชน์ที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าในรัศมี 500 เมตร ด้วยค่า FAR เพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 20 เป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการที่พัฒนาอาคารชุดให้สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินในการสร้างได้มากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริเวณกลางเมืองที่เกาะตามแนวรถไฟฟ้า

สร้างแฟลต คอนโดฯ ต้องดูกฎหมายอื่นๆ ด้วย

กรณีอาคารประเภทอยู่อาศัยรวม (แฟลต อพาร์ตเมนต์ และอาคารชุด) ที่จะก่อสร้างต้องตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินว่าขัดผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครหรือไม่ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 414 พ.ศ. 2542 ตรวจสอบกฎกระทรวง เทศบัญญัติ หรือข้อบัญญัติ ห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้ เปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทหรือไม่ รวมถึงตรวจสอบกฎหมายของหน่วยราชการอื่นที่ห้ามก่อสร้าง หรือมีข้อกำหนดนอกเหนือจากพระราชบัญญัติควบคุมอาคารหรือไม่ เช่น เขตปลอดภัยในราชการทหาร เขตปลอดภัยในการเดินอากาศ เงื่อนไขการปลูกสร้างอาคารริมเขตทางหลวง ซึ่งสามารถสอบถามข้อมูลได้ที่ กองควบคุมอาคาร สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร หรือสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร หรือสำนักงานเขตพื้นที่

การซื้อที่ดิน ซื้อ หรือสร้างบ้านอยู่อาศัย อาคารต่างๆ จะมีระเบียบหลักเกณฑ์ที่เข้ามาเกี่ยวข้อง เช่น สีของพื้นที่ ข้อกำหนดค่า FAR ค่า OSR ประเภทของอาคาร แนวร่นของอาคาร ความสูงของอาคาร จำนวนที่จอดรถยนต์ ระบบบำบัดน้ำเสีย ระบบป้องกันอัคคีภัย เป็นต้น

ความรู้และความเข้าใจกฎระเบียบเรื่องของผังเมือง จึงเป็นเรื่องจำเป็นอีกเรื่องหนึ่งที่สามารถแก้ไขปัญหาที่อาจมีในเรื่องของโครงสร้างและผังเมือง นอกเหนือจากการใช้พื้นที่ให้คุ้มค่าตามหลักสถาปัตยกรรม และสอดคล้องกับหลักฮวงจุ้ยที่ส่งผลต่อความเจริญรุ่งเรืองของผู้อยู่อาศัย

ขอบคุณผู้เรียบเรียบ “ผังเมือง” ที่นักลงทุนต้องรู้ โดย วันเพ็ญ หรูจิตตวิวัฒน์